中物研协:鑫苑服务(01895)为中部区域首家在港上市物业公司,看好增值服务未

本文编选自 中物研协 微信公众号 作者为张乐 原文标题为《鑫苑服务 中部区域首家在港上市物业公司 看好增值服务
摘要

  本文编选自“中物研协”微信公众号,作者为张乐,原文标题为《鑫苑服务:中部区域首家在港上市物业公司,看好增值服务未来发展》。

  10月11日,鑫苑物业服务集团(01895)在港交所敲响了上市的钟声,这是中部区域第一家在港上市的物业公司,意味着在长三角、粤港澳等物业服务企业扎堆上市的区域之外,其他区域的企业也开始向资本市场发起了冲击。    此次,鑫苑服务拟发行股票1.25亿股,其中香港发售1250万股,占10%,国际配售1.125亿股,占90%。

  以华中区域为主,实现全国重点城市布局

  鑫苑服务始于1998年,以华中地区为源头,逐步在北京、上海、天津、成都、三亚、郑州、苏州、济南、西安、河南地市等地成立了30余家分公司,其业务范围覆盖住宅、办公、商业综合体、产业园、文旅、酒店等多个业态,实现全方位立体式服务。

  根据鑫苑服务招股说明书显示,截至2019年3月31日,鑫苑服务在管面积为1580万平方米,其中包括河南省以及湖南省在内的华中地区约占在管面积的60%,其余地区占比排名分别是华东、华西、华北和华南地区。    来源:企业招股书

  在管的众多业态中,鑫苑服务将在管物业项目类型分为四类,分别为综合体,住宅物业,办公大楼以及其他(包括产业园区以及服务大厅)(注:鑫苑服务将包括住宅物业、办公大楼、以及/或社区内小商铺组合的管理项目类型定义为综合体)。2016年-2018年,综合体类物业在管面积占比最高,其次为住宅物业。2018年,鑫苑服务在管面积类型中,综合体在管面积达到了1089万平方米,住宅物业为400万平方米,分别占总面积的69.6%和25.5%。    来源:企业招股书

  在母公司区域发展布局之外,鑫苑服务也在增加第三方开发商在管面积占比。2018年底,鑫苑服务在管面积为1565万平方米,其中来自于鑫苑地产的在管面积占比达到了74.6%,依然占据主要来源,但是2016年-2018年,鑫苑服务的第三方开发商在管面积占比一直在稳步上升中,可以看出鑫苑服务的品牌影响力也在加大。    来源:企业招股书

  增值服务发展潜力较大毛利率显出亮眼成绩

  近年来,鑫苑服务围绕“泛物业产业运营商”的战略定位,以大物管、大资管和产业延伸为龙头,系统构建以社区为基点、以城市为服务空间、以多元产业为支柱的泛物业产业生态圈。目前鑫苑服务的业务主要分为物业管理服务、增值服务以及交付前及咨询服务。

  截至2019年3月31日,鑫苑服务的总收入为1.08亿元,其中物业管理服务收入为7154.5万元,占65.8%,增值服务收入为2095万元,占19.3%,,交付前及咨询服务收入为1626万元,占14.9%。

中物研协:鑫苑服务(01895)为中部区域首家在港上市物业公司,看好增值服务未

    来源:企业招股书

  2016年-2018年鑫苑服务业务三项业务营业收入都在稳步提升,物业管理服务一直以来都占据着主要营业收入部分。在非物业服务收入类型中,2016年,鑫苑服务的增值服务收入与交付前及咨询服务收入占比相当,随着时间的发展,增值服务收入占比越来越高,时至2018年,鑫苑服务的增值服务收入比交付前及咨询服务收入高达2386万元。

  而鑫苑服务的增值服务主要包括公共事务支付服务、公共区域资源管理服务、家居生活服务和物业清洁及物业交付服务四个主要业务。2018年底,鑫苑服务公用区域资源管理服务收入为4527万元,约占增值服务收入的58.3%,这部分主要是针对在管项目内部的广告区域、游泳馆和健身房等公共区域部分提供管理和维护。其次是家居生活和公共事务支付费,分别为1172.9万和1140万。    来源:企业招股书、企业年报

  鑫苑服务毛利率属行业前列。从上市物业服务企业2018年底公布的毛利率情况来看,毛利率最高的企业是祈福生活服务,毛利率为48.65%,其次分别为雅生活服务、碧桂园服务、和泓服务、彩生活,而鑫苑服务毛利率为33.96%,位居上市物业服务企业第六位,属于行业前列。    来源:企业招股书

  从鑫苑服务的毛利率构成情况来看,鑫苑服务的增值服务毛利率一直保持在50%以上,2018年甚至达到了67.8%,为鑫苑服务较高的毛利率做出了重大贡献,其次是鑫苑服务为开发商提供的交付前及咨询服务,也保持了约50%的毛利率,但2018年此部分毛利有所下降。

  业主与员工共同驱动的“XIN”模式

  鑫苑服务一直以来都致力于为客户提供贴合时代发展的服务。1998年,鑫苑服务打造了“XIN 1.0”服务模式,以“六心服务理念”,即“诚心、尽心、细心、专心、贴心、热心”,专注于员工服务意识的培养,“XIN2.0”模式从雇员意识的培养转向顾客需求关注,将员工服务与顾客需求结合起来。    来源:企业官微

  2018年7月,鑫苑服务推出了“XIN 3.0”服务模式,聚化高性价比、高满意度、高服务体验的服务特征,围绕业主的服务感知,梳理108项业主触点、498条服务内容,形成了6S服务标准以及场景化服务体系,以业主和员工双轮驱动,结合业主感知,激发员工潜能,保证现场高品质、高体验感的服务得以有效执行。

  投资拓展是主要目标综合发展增值服务和智慧化建设

  在市场快速扩大的过程中,拥有充足资金的企业可以率先占据发展先机,获取更加广阔的市场。此次鑫苑服务共发行了1.25亿股,每股发售股份2.08港元,集资额为2.6亿港元。

  而此次募得的款项约60%用于拓展物业管理服务,寻求战略收购机会;15%用于拓展增值服务业务线类型;15%用于升级及发展信息技术及智能系统;10%用于运营资金需求及其他一般企业目的提供资金。

  小结

  鑫苑服务作为第15家在香港上市的物业服务企业,1月从新三板退市之后,迅速转到港股上市,历时9个月成功登陆,行动可谓十分迅速。对于具有房地产开发商背景的物业服务企业来说,母公司的实力占据了重要的地位,鑫苑服务的母公司鑫苑地产去年在百强房企中排名82名,主要用地集中在郑州、青岛、成都等城市。

  但是通过招股说明书来看,近年来鑫苑服务也在提升第三方开发商的占比,创造自己的独有竞争力,在2018年的物业管理行业百强排名中,鑫苑服务高居第12位,显示出强势的发展劲头,如此看来,强大的母公司的确有益于物业服务企业的发展,但是物业服务企业自身的实力更重于母公司带来的益处,未来希望看到鑫苑服务更亮眼的表现!