「新房质量问题如何破解?」

建造出质量过硬的住房,应该始终是房企树立品牌和口碑的基石。守住质量底线,房企需要向管理要效益。同时,监
摘要

  建造出质量过硬的住房,应该始终是房企树立品牌和口碑的基石。守住质量底线,房企需要向管理要效益。同时,监管部门应进一步加大对房屋工程质量的监管力度。


  房屋精装怎么变成了“惊装”?最让购房者焦虑的莫过于苦苦等来的房屋交付,一检查质量问题却不少。让开发商修?多数问题靠修修补补很难彻底解决。退房?且不说基本退不成,即使能退,等待交付的时间成本也难以弥补,再买新房又得等。


  有的房屋质量问题只有入住一段时间后才显现出来。开发商说,已经交付,很可能是使用过程中出现的问题,这事我不管;物业说,这属于开发商遗留问题,我不担责任……他们踢皮球,业主很无奈。屋内漏水、外墙脱落、墙体裂缝、地板鼓包,隔音效果差……人们遇到的房屋质量问题远不止这些,近年来,深陷质量门的还不乏一些知名房地产开发企业。


  房屋质量问题屡见不鲜,高周转是因素之一。房地产开发资金密集,开发企业不得不以最快速度完成拿地、开发、销售,尽快回笼资金,确保资金链不断。“萝卜快了不洗泥”,过分追求速度可能牺牲质量。此外,绝大多数房地产开发项目都是期房销售,购房者凭建筑模型、户型图、样板间即完成购房,“先交钱,再收货”让购房者处于天然弱势。


  房屋质量问题频现还与市场调控限价政策有关,限价导致限质。为遏制房价过快上涨势头,政府部门要求某一区域房价不得高于一定价格,或者在土地出让环节就明确“限房价,竞地价”,地块上的房价在土地出让时就会被锁定。尽管从数据上看房价很快能控制住,但房价被限,地价却不低,限价挤压了开发企业的利润空间,“羊毛出在羊身上”,很多开发商通过降品质来保住利润,导致房屋质量出现下滑,出现诸如设施简配、绿化缩水、建材劣质等问题。


  或许是看到了单纯限价措施对房屋质量的影响,一些城市在土地出让时加入了对住房质量和品质的要求。如北京市提出将在热点区域和地块推出“限地价,竞政府共有产权份额,竞高品质方案”的土地出让方式;杭州市提出实施建筑质量提升工程,出台“竞地价,竞质量”政策;成都提出为减少和避免非理性竞价带来的不利影响,实施“限房价,定品质,竞地价”原则;西安也提出要“限房价,定品质,竞地价”。


  不仅是限价政策,而且多重因素叠加从客观上使得房企经营难度加大,利润空间缩小。今年以来,钢筋、水泥、砂石料等建筑材料价格出现上涨,尽管与地价相比,原材料价格占开发成本比重很小,但仍让房企开发总体成本有所上升。为避免金融风险,有关部门对房企实施“三条红线”管理措施,要求房企必须降杠杆,降负债,房企的现金流更为紧张。今年以来,22个城市开展集中供地,从各城市首轮集中供地情况看,一些城市土地溢价率依然较高。


  资本都有逐利本性,但这不应成为降低房屋品质的理由。建造出质量过硬的住房,应该始终是房企树立品牌和口碑的基石。如果企业不守住质量底线,终将破坏自己的品牌和形象,进而引发生存危机。


  守住质量底线,需要房企向管理要效益。只有完善的管理措施,才能实现良好的资金周转,才能有更科学的开发决策和节奏,以便为追求房屋质量提升腾挪空间。无论是土地出让和金融管理规则的改变,还是各种成本的上升,都倒逼房企提高管理效率。正如业内人士所言,随着土地红利和金融红利的逐渐消失,房企将进入管理红利时期。管理能力越强,竞争力就越强,市场占有率就越大。


  对于监管部门而言,应进一步加大对房屋工程质量的监管力度。2020年1月,住房和城乡建设部在山东、湖北、宁夏开展住宅工程质量信息公开试点,探索建立住宅工程质量社会监督机制。有关部门应对房屋质量监管常抓不懈,完善质量保障体系,为广大人民群众提供更舒适美好的居住环境。

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